Les servitudes ont, au sens de l’article 649 du Code civil, « pour objet une utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers ».

Ainsi, les servitudes de droit de passage sont elles-mêmes définies dans les articles 682 à 685-1 du Code civil.

En effet, la loi prévoit que le droit de passage des propriétaires d’un bien qui ne disposent pas d’une voie d’accès par la voie publique soit automatique lorsque le bien est enclavé ou bien s’ils disposent d’une voie d’accès « insuffisante », moyennant une indemnité dont le montant doit être proportionnel au dommage causé (bruit ou toute autre gêne), cette dernière sera alors librement fixée par les deux propriétaires.

En espèces, les termes de la servitude et de droit de passage sont étroitement liés : la servitude de passage désigne une contrainte imposée au propriétaire d’un terrain au profit d’un autre propriétaire dont le terrain ne permet pas de rejoindre la voie publique tandis que le droit de passage est une autorisation d’un propriétaire d’un terrain à passer sur le terrain de son voisin dès lors qu’il ne peut accéder à son bien par la voie publique.

Les deux parties peuvent convenir ensemble du lieu de passage en déterminant les points suivants :

• Le passage le plus court à prendre par rapport à la voie publique
• L’endroit le moins dommageable pour le propriétaire voisin, qui sera l’endroit de passage visé par l’accord de parties
• Le versement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage tel que le bruit ou tout autre préjudice, par le propriétaire du bien clavé au propriétaire qui supporte le droit de passage

Ces points peuvent figurer sur un acte sous seing privé, ou bien sur un acte authentique signé par les parties auprès d’un notaire.

Les servitudes de passage cessent à partir du moment où un nouvel accès est créé entre la propriété et la voie publique, cette dernière peut être signée auprès d’un Notaire afin que cette dernière soit actée ou bien constatée par un juge.

Si la propriété enclavée est simplement difficile d’accès, l’accord de la partie qui supporte la servitude de passage sur son terrain est nécessaire afin d’obtenir ledit droit de passage.

La servitude de passage est en principe fixé à 30 ans, et au-delà de cette durée, c’est au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser en saisissant le tribunal compétent. Il devra alors apporter les preuves nécessaires à sa demande telles que des constats d’huissier, des témoignages, ou encore des photographies.

En cas de litige, il convient de saisir le tribunal compétent.

Peut-on racheter un droit de passage ?

Le rachat d’un droit de passage est légalement possible s’il respecte les conditions fixées par l’acte notarié. Le montant du droit de passage est en principe fixé librement entre les deux parties. En cas de désaccord, il convient de saisir le tribunal.